VARS IRE: Thị trường bất động sản đang phân hóa mạnh, khó xuất hiện làn sóng giảm giá diện rộng

Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục ghi nhận nguồn cung tăng mạnh trong nửa đầu năm 2026, nhưng dòng tiền ngày càng chọn lọc hơn. Theo VARS IRE, sự phân hóa giữa các khu vực, phân khúc và chủ đầu tư sẽ ngày càng rõ nét. Những dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ đảm bảo và đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn duy trì sức hút, trong khi các sản phẩm định giá cao hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu nhiều áp lực hơn.

Nguồn cung tiếp tục cải thiện nhưng sức mua chọn lọc hơn

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý đang giúp nhiều dự án đủ điều kiện mở bán trở lại.

Đồng thời, nhiều chủ đầu tư cũng tăng tốc triển khai và mở bán để kịp tiến độ kinh doanh trước dịp cuối năm.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận:

Khoảng 98.000 sản phẩm được chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ.
Hơn 70.000 sản phẩm mới, tăng khoảng 40%.
Khoảng 48.000 giao dịch, trong đó nguồn cung mới đóng góp khoảng 43.000 giao dịch.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ cao cấp trở lên chiếm hơn 70% nguồn cung thương mại mới, trong khi nhu cầu của thị trường lại tập trung nhiều hơn vào các sản phẩm phù hợp khả năng tài chính và nhu cầu ở thực.

Người mua ưu tiên giá trị sử dụng thực

Theo VARS IRE, người mua hiện không còn chỉ quan tâm đến giá bán mà đánh giá tổng thể nhiều yếu tố trước khi quyết định.

Các tiêu chí được ưu tiên gồm:

Pháp lý minh bạch.
Tiến độ triển khai đảm bảo.
Chất lượng dự án.
Khả năng khai thác cho thuê hoặc sử dụng ngay.
Phù hợp với năng lực tài chính.

Đặc biệt, nhu cầu đối với nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và sản phẩm có thể đưa vào sử dụng ngay vẫn rất lớn.

Điều này cho thấy thị trường đang dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang giá trị khai thác thực tế của bất động sản.

Giá nhà vẫn neo cao, dư địa giảm giá không nhiều

Theo dữ liệu chỉ số giá của VARS IRE:

Giá căn hộ bình quân tại Hà Nội đã tăng khoảng 97% so với quý I/2019.
Tại TP.HCM và Đà Nẵng, giá nhìn chung đi ngang nhưng vẫn duy trì ở mức cao.

Trong khi đó, người mua còn chịu áp lực từ chi phí vốn.

Hiện nay:

Lãi suất vay mua nhà trong thời gian ưu đãi phổ biến khoảng 8,5 - 11%/năm.
Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13 - 15%/năm, tùy chính sách của từng ngân hàng.

Điều này khiến nhiều gia đình phải chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng hơn trước khi quyết định xuống tiền.

Vì sao doanh nghiệp khó giảm giá mạnh?

Theo VARS IRE, khả năng giảm giá trực tiếp của các chủ đầu tư hiện khá hạn chế.

Nguyên nhân đến từ việc hàng loạt chi phí đầu vào đều tăng như:

Chi phí đất.
Giải phóng mặt bằng.
Vật liệu xây dựng.
Chi phí vốn.
Pháp lý.
Quản lý và bán hàng.
Nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Bên cạnh đó, việc giảm mạnh giá niêm yết có thể ảnh hưởng đến:

Giá trị tài sản của khách hàng đã mua.
Thị trường thứ cấp.
Giá trị tài sản bảo đảm tại các tổ chức tín dụng.

Vì vậy, thay vì giảm giá bán, nhiều doanh nghiệp lựa chọn:

Chiết khấu trực tiếp.
Hỗ trợ lãi suất.
Giãn tiến độ thanh toán.
Tăng ưu đãi cho người mua.

Thị trường sẽ phân hóa ngày càng rõ

Theo VARS IRE, trong nửa đầu năm 2026, hiện tượng điều chỉnh giá chủ yếu diễn ra cục bộ.

Những trường hợp chịu áp lực lớn thường là:

Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao.
Mua tại vùng giá cao.
Dự án chậm triển khai.
Sản phẩm chưa tạo được giá trị khai thác.

Ngược lại, các dự án có:

Pháp lý hoàn chỉnh.
Tiến độ tốt.
Hạ tầng đồng bộ.
Giá bán hợp lý.
Khả năng khai thác thực tế.

vẫn duy trì thanh khoản ổn định.

Theo đó, VARS IRE nhận định thị trường khó rơi vào một đợt suy giảm đồng loạt, mà sẽ tiếp tục phân hóa mạnh giữa từng phân khúc, từng khu vực và từng chủ đầu tư.

Góc nhìn Review Bất Động Sản

Nhận định của VARS IRE phản ánh xu hướng thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng theo diện rộng sang giai đoạn chọn lọc. Trong bối cảnh nguồn cung được cải thiện nhưng người mua thận trọng hơn, yếu tố quyết định không còn là số lượng dự án mà là chất lượng sản phẩm, pháp lý và khả năng đáp ứng nhu cầu thực.

Tuy nhiên, việc thị trường khó suy giảm đồng loạt không có nghĩa mọi phân khúc đều giữ được giá hoặc thanh khoản. Những dự án định giá quá cao, tiến độ chậm hoặc thiếu lợi thế về vị trí và tiện ích vẫn có thể đối mặt với áp lực điều chỉnh. Ngược lại, các dự án có nền tảng tốt và giá trị sử dụng rõ ràng nhiều khả năng sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền trong giai đoạn tới.

KẾT LUẬN

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phân hóa sâu hơn thay vì cùng tăng hoặc cùng giảm như trước. Khi người mua ngày càng chú trọng giá trị sử dụng và tính an toàn của tài sản, các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo và mức giá hợp lý sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc duy trì thanh khoản và sức hút trên thị trường.