Chung cư xây trước 1994 có thể áp dụng cơ chế bồi thường riêng khi phá dỡ

Vì sao năm 1994 trở thành một mốc đáng chú ý?

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Bộ Xây dựng xây dựng đang bổ sung khái niệm “nhà chung cư cũ”, được xác định là nhà chung cư đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước. Luật hiện hành chưa phân loại chung cư theo khái niệm này.

Điểm quan trọng là năm 1994 không đơn thuần được đưa vào để gọi tên những tòa nhà có tuổi đời lớn. Dự thảo sử dụng việc phân loại này làm cơ sở thiết kế hai cơ chế xử lý khác nhau khi chung cư phải cải tạo, phá dỡ và xây dựng lại.

Với nhóm chung cư cũ, dự thảo thiên về cơ chế bồi thường và tái định cư cho chủ sở hữu. Trong khi đó, với nhóm không thuộc chung cư cũ, cơ chế được đề xuất gắn nhiều hơn với phần quyền sử dụng đất và nghĩa vụ đóng góp kinh phí xây dựng lại của các chủ sở hữu.

Đây cũng là lý do người dân cần đặc biệt lưu ý trạng thái pháp lý của thông tin. Bộ Xây dựng đang trong quá trình xây dựng và lấy ý kiến Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), nên mốc 1994 và cơ chế đi kèm hiện là phương án đề xuất, chưa phải quy định pháp luật đã có hiệu lực.

Bốn lựa chọn cho chủ sở hữu chung cư cũ

Theo nội dung dự thảo được công bố, khi chung cư cũ thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, chủ sở hữu có thể lựa chọn một trong bốn hình thức bồi thường gồm: nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương nhà ở tái định cư.

Nếu quy hoạch tại vị trí công trình cũ vẫn tiếp tục xây dựng chung cư, người dân được bố trí tái định cư tại chỗ và diện tích căn hộ bồi thường được xác định theo hệ số K. Phương án bồi thường phải làm rõ hệ số này cùng các yếu tố như giá đất tính bồi thường nếu có, giá trị căn hộ tái định cư, khoản chênh lệch phải thanh toán, hỗ trợ di dời và chi phí thuê chỗ ở tạm thời.

Cần lưu ý hệ số K không phải khái niệm lần đầu xuất hiện trong dự thảo luật lần này. Cơ chế cải tạo, xây dựng lại chung cư hiện đang được điều chỉnh bởi Nghị định 98/2024/NĐ-CP, có hiệu lực từ tháng 8/2024 và đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP. Bộ Xây dựng đã hợp nhất các quy định này tại Văn bản số 20/VBHN-BXD ngày 26/3/2026.

Theo thông tin trong bài nguồn, hệ số K hiện được áp dụng đối với căn hộ tầng 1 trong khoảng 1–2 lần diện tích sử dụng ghi trong giấy chứng nhận, còn căn hộ từ tầng 2 trở lên ở mức 1–1,5 lần. Đây là thông tin về cơ chế hiện hành được bài nguồn viện dẫn từ Nghị định 98/2024, không nên hiểu rằng dự thảo mới vừa tạo ra các mức hệ số này.

Trong thời gian công trình được cải tạo, xây dựng lại, chủ sở hữu thuộc diện bố trí tái định cư còn được giải quyết chỗ ở tạm thời hoặc kinh phí để tự thuê nhà theo phương án được phê duyệt. Diện tích căn hộ tái định cư cũng không được thấp hơn diện tích tối thiểu theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.

Chung cư sau mốc này có thể là một câu chuyện khác

Phần đáng chú ý hơn của dự thảo xuất hiện khi nhìn sang nhóm không được xác định là chung cư cũ.

Theo phương án đang được đề xuất, chủ sở hữu nhóm này có quyền tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư nhưng phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại công trình. Khoản đóng góp được xác định dựa trên tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ của chủ sở hữu và suất đầu tư xây dựng mới một mét vuông sàn tại thời điểm phá dỡ.

Nếu chủ sở hữu không đóng góp kinh phí để xây dựng lại, dự thảo đề xuất bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với phần quyền của họ tại thời điểm phá dỡ và bàn giao đất cho Nhà nước. Trường hợp quy hoạch mới không tiếp tục bố trí chung cư tại khu đất, cơ chế bồi thường giá trị quyền sử dụng đất cũng được đặt ra.

Như vậy, sự khác biệt không đơn giản là “nhà cũ được bồi thường, nhà mới không được bồi thường”. Điểm cần hiểu chính xác là dự thảo đang thiết kế những cơ chế khác nhau về bồi thường, quyền sử dụng đất và trách nhiệm đóng góp kinh phí tùy nhóm công trình.

Nếu phương án này được giữ lại trong luật cuối cùng, tác động có thể vượt ra ngoài câu chuyện cải tạo những khu tập thể cũ hiện nay. Nó đặt ra một vấn đề dài hạn cho hàng triệu căn hộ được xây dựng trong các giai đoạn sau này: điều gì xảy ra khi tòa nhà kết thúc vòng đời sử dụng?

Từ “sở hữu căn hộ” đến vòng đời của cả tòa nhà

Trong nhiều năm, người mua nhà thường tập trung vào vị trí, giá bán, diện tích, tiện ích và pháp lý tại thời điểm mua. Nhưng cải tạo chung cư đặt ra một góc nhìn khác: căn hộ là tài sản riêng nằm bên trong một công trình có tuổi thọ kỹ thuật và gắn với quyền sử dụng đất chung của nhiều chủ sở hữu.

Khi công trình còn an toàn, vấn đề này gần như không xuất hiện. Nhưng khi chung cư xuống cấp và thuộc diện phải phá dỡ, quyền đối với căn hộ, quyền sử dụng đất, chi phí xây dựng công trình mới và phương án tái định cư bắt đầu liên kết với nhau.

Vì vậy, mốc 1994 trong dự thảo đáng chú ý không phải vì nó tạo ra một khái niệm “chung cư hết hạn sau X năm”. Pháp luật hiện hành xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định chất lượng; việc phá dỡ gắn với tình trạng, mức độ an toàn và các trường hợp luật định, chứ không đơn thuần cứ đạt một số tuổi nhất định là phải phá.

Điểm mới nằm ở cách phân nhóm công trình để xử lý quyền lợi và nghĩa vụ khi việc xây dựng lại thực sự xảy ra. Đây mới là phần có thể tác động trực tiếp đến giá trị kinh tế dài hạn của một căn hộ.

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Nếu mốc 1994 được giữ trong luật cuối cùng, câu hỏi “tòa nhà được xây năm nào?” có thể trở thành một dữ liệu pháp lý quan trọng hơn trong giao dịch căn hộ. Hai căn nhà có vị trí và diện tích tương đương nhưng thuộc hai nhóm công trình khác nhau có thể đối mặt với cơ chế tài chính khác nhau khi tòa nhà bước đến cuối vòng đời.

Nhưng cũng chính vì tác động dài hạn đó, điều quan trọng nhất hiện nay là không biến một phương án đang được lấy ý kiến thành quyền lợi chắc chắn của người sở hữu chung cư. Chỉ khi Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua và các quy định chuyển tiếp, phạm vi áp dụng được xác định đầy đủ, thị trường mới có đủ cơ sở để tính chính xác mốc 1994 sẽ ảnh hưởng thế nào tới từng nhóm căn hộ.