Giá cao nhưng vẫn hấp thụ tốt

Đó là nghịch lý của thị trường bất động sản được Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nêu ra. Số liệu thống kê của Hiệp hội trong 9 tháng của năm 2025 cho thấy, tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt mức rất tích cực, gần 70%, tương ứng khoảng 60.000 giao dịch, gấp đôi so với cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, phần lớn các dự án mở bán trong giai đoạn này đều có mức giá cao hơn cùng kỳ, nhưng vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, thậm chí có dự án “cháy hàng” ngay trong đợt đầu mở bán. Điều này phản ánh nhu cầu thị trường đang được khơi thông trở lại, bất chấp mặt bằng giá liên tục tăng. Số liệu tại nhiều dự án được khảo sát trực tiếp cũng cho thấy xu hướng này diễn ra phổ biến.

Báo cáo quý III-2025 của đơn vị tư vấn bất động sản Savills cho thấy, nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ trên 80%, thể hiện sức cầu mạnh ở những dự án mới ra mắt. Các dự án ghi nhận thanh khoản tốt thường có chung các điểm mạnh, như: Vị trí thuận lợi, chủ đầu tư uy tín, pháp lý hoàn chỉnh, thiết kế hiện đại và tiện ích đầy đủ. Bên cạnh đó, chính sách thanh toán linh hoạt cũng là yếu tố thúc đẩy người mua quyết định sớm.

Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing Trần Quang Trung cũng chỉ ra, dù nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhưng “cứ ra đến đâu là hấp thụ hết đến đó”. Theo báo cáo mới nhất của One Housing, tỷ lệ hấp thụ của hai phân khúc này đạt gần 90%. Sự mất cân đối này đã đẩy nền giá chung cư trung bình tại Hà Nội lên rất cao. Đến thời điểm hiện tại, giá trung bình đã là 85,6 triệu đồng/m².

Dù sức hấp thụ tốt, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính lưu ý, phần lớn giao dịch trên thị trường hiện nay đến từ nhóm nhà đầu tư mua bất động sản thứ hai, tức là mua để đầu tư, không phải để ở. Điều này cho thấy hoạt động mua bán chủ yếu vẫn được thúc đẩy bởi dòng tiền đầu tư, trong khi nhu cầu ở thực vẫn gặp khó do mức giá hiện tại đã vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân.

Đáng chú ý, theo ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường bất động sản, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, dù mặt bằng giá cao hơn cùng kỳ, các dự án mới vẫn ghi nhận lượng đặt cọc lớn, thậm chí "cháy hàng" ngay trong ngày đầu mở bán. Điều này xuất phát từ nhu cầu ở thực và đầu tư tăng lên trong bối cảnh dòng tiền rẻ và áp lực lạm phát khiến nhiều người tìm đến bất động sản như một kênh trú ẩn tài sản.

Việc kiểm soát hiệu quả dòng tiền đầu cơ sẽ giúp thị trường bất động sản bảo đảm tính công bằng và minh bạch. Ảnh: Nguyễn Quang

Tiềm ẩn nhiều hệ lụy

Một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà liên tục tăng “phi mã” được Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính chỉ ra là do hoạt động đầu cơ, lũng đoạn thị trường. “Cá biệt có trường hợp một số chủ đầu tư kết hợp với sàn phân phối chủ động kiểm soát nguồn cung bằng cách ra hàng nhỏ giọt, gây hiện tượng khan hiếm giả nhằm tạo tâm lý sợ bị bỏ lỡ cho khách hàng. Trên thị trường cũng xuất hiện một số nhóm đầu cơ thu gom sản phẩm, tạo khan hiếm giả sau đó lướt cọc hưởng chênh lệch”, ông Nguyễn Văn Đính nêu.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cảnh báo, đằng sau hiện tượng "cháy hàng" là dấu hiệu dòng vốn tín dụng đang bị đẩy vào đầu cơ ngắn hạn, khi 80% giao dịch trên thị trường hiện nay đến từ hoạt động đầu cơ và lướt sóng, trong khi nhu cầu mua ở thực lại khá mờ nhạt.

Từ thực trạng trên, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính chỉ ra những nguy cơ gây bất ổn xã hội khi an sinh nhà ở không được bảo đảm, cơ hội sở hữu nhà ở bị thu hẹp. Việc này làm méo mó cơ cấu đầu tư và phân bổ nguồn lực xã hội khi thị trường phát triển nóng, thu hút lượng lớn dòng tiền và nguồn lực đầu tư, gây ảnh hưởng các ngành sản xuất khác. Ngoài ra, khi nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư dàn trải sẽ tăng rủi ro tài chính và nợ xấu trong hệ thống ngân hàng. Nếu lãi suất biến động hoặc giá bất động sản chững lại, nguy cơ nợ xấu tăng cao. Tình trạng gom hàng, đẩy giá sẽ khiến thị trường méo mó, giá bất động sản không phản ánh giá trị thực.

Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh nêu quan điểm, thực tế, trong bất cứ loại hình đầu tư thị trường nào cũng sẽ luôn có đầu cơ và đầu tư. Nếu thị trường chỉ có nhà đầu tư thì sẽ không có thanh khoản ngắn hạn và như vậy sẽ không hấp dẫn các nhà đầu tư. “Kinh nghiệm từ nhiều nước khác cho thấy, có thể sử dụng thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch bất động sản để ngăn ngừa, hạn chế tình trạng đầu cơ. Ví dụ như ở Nhật Bản, nếu bán nhà trước 5 năm sau khi mua nhà, mức thuế bị áp lên tới 39%, còn nếu bán nhà sau 5 năm, mức thuế chỉ còn 19%. Việt Nam có thể vận dụng giải pháp này, ví dụ nếu bán nhà trước 3-5 năm sau khi mua nhà, thì thuế có thể lên đến 15%, nhưng sau 5 năm thì có thể áp khoảng 5-7%. Từ đó, chúng ta dần thay đổi hành vi nắm giữ tài sản của người tiêu dùng bất động sản”, ông Nguyễn Quốc Anh gợi ý.

Về các giải pháp căn cơ, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị nhiều nội dung, trong đó có yêu cầu cần sớm hoàn thiện Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật liên quan khác trên cơ sở cẩn trọng, bảo đảm chất lượng và hiệu quả. Việc áp dụng bảng giá đất mới cần đi kèm với cơ chế điều chỉnh tỷ lệ nghĩa vụ tài chính theo từng mục đích sử dụng đất nhằm bảo đảm tính công bằng và giảm thiểu tác động đến người dân.