King Salman International Airport gây chú ý với quy mô khoảng 5.700 ha và 6 đường băng song song. Nhưng phía sau những con số khổng lồ là một mô hình đáng quan tâm hơn: sân bay được phát triển như một aerotropolis, tích hợp hàng không với logistics, thương mại, giải trí và bất động sản.
57 km² nhưng câu chuyện không chỉ nằm ở diện tích
King Salman International Airport đang được phát triển tại Riyadh, Saudi Arabia, trên cơ sở mở rộng và tích hợp sân bay quốc tế King Khalid hiện hữu. Theo Public Investment Fund (PIF), quy hoạch tổng thể của dự án được công bố cuối năm 2022, với tổng diện tích khoảng 57 km², tương đương khoảng 5.700 ha.
Một phép so sánh trong bài nguồn cho thấy diện tích này tương đương khoảng 3,8 lần con số 1.500 ha của phạm vi nghiên cứu quy hoạch mới sân bay Nội Bài. Tuy nhiên, cần hiểu đúng rằng đây chỉ là so sánh diện tích quy hoạch được bài nguồn sử dụng để giúp hình dung quy mô, không phải phép so sánh trực tiếp về năng lực khai thác.
Trong 57 km², King Salman được quy hoạch với 6 đường băng song song, đồng thời tích hợp các nhà ga hiện có của King Khalid. PIF cho biết khoảng 12 km² được dành cho hệ thống hỗ trợ sân bay cùng các chức năng nhà ở, giải trí, bán lẻ và logistics.
Chính 12 km² này cho thấy King Salman được định vị rộng hơn khái niệm một công trình giao thông. PIF mô tả dự án theo hướng aerotropolis, trong đó sân bay trở thành hạt nhân của một hệ sinh thái kinh tế và đô thị.
Từ sân bay thành một aerotropolis
Mô hình aerotropolis có thể hiểu đơn giản là phát triển một cấu trúc đô thị mà khả năng kết nối hàng không đóng vai trò trung tâm. Thay vì tách sân bay khỏi thành phố, các hoạt động logistics, thương mại, văn phòng, lưu trú, dịch vụ và những chức năng đô thị khác được tổ chức xung quanh đầu mối hàng không.
Đây là điểm khiến King Salman đặc biệt đáng chú ý từ góc nhìn bất động sản. Khoảng 1.200 ha cho các chức năng hỗ trợ và đô thị đã tương đương quy mô của một khu đô thị rất lớn. Tuy nhiên, con số này không nên được hiểu là toàn bộ 1.200 ha dành riêng cho bất động sản thương mại hay nhà ở, bởi PIF liệt kê cả các chức năng hỗ trợ sân bay và logistics trong phạm vi này.
Quy hoạch do Foster + Partners tham gia thiết kế cũng hướng tới việc phản ánh bản sắc Riyadh và văn hóa Saudi Arabia, đồng thời đặt yếu tố bền vững vào trung tâm. PIF cho biết dự án hướng tới chứng nhận LEED Platinum và sử dụng năng lượng tái tạo.
120 triệu khách năm 2030, 185 triệu vào 2050
Một chi tiết cần cập nhật so với bài nguồn là công suất năm 2030. Trang danh mục đầu tư của PIF hiện có chỗ ghi “tới 100 triệu hành khách”, nhưng thông cáo ban đầu và bài cập nhật của chính PIF năm 2025 đều đặt mục tiêu tới 120 triệu hành khách/năm vào 2030. Mục tiêu dài hạn là 185 triệu hành khách và 3,5 triệu tấn hàng hóa mỗi năm vào 2050.
Điều này cũng cho thấy cần thận trọng với cách diễn đạt “hoàn thành năm 2030”. King Salman là dự án có các mục tiêu công suất theo nhiều giai đoạn; Foster + Partners hiện liệt kê dự án với mốc 2030, trong khi PIF đặt các mục tiêu phát triển kéo dài tới năm 2050.
Dự án đã bước sang giai đoạn triển khai thực tế. Báo cáo thường niên 2024 của PIF cho biết công tác đào đất đã bắt đầu đối với nhà ga hàng không tư nhân, Terminal 6 và đường băng trung tâm; khoảng 70% thiết kế quy hoạch tổng thể chi tiết đã hoàn thành vào thời điểm báo cáo.
Hạ tầng hàng không như một động cơ kinh tế
King Salman nằm trong chiến lược rộng hơn nhằm đa dạng hóa nền kinh tế Saudi Arabia. PIF kỳ vọng dự án góp khoảng 27 tỷ SAR mỗi năm vào GDP phi dầu mỏ và tạo khoảng 103.000 việc làm trực tiếp và gián tiếp.
Vị trí của Riyadh giữa châu Á, châu Phi và châu Âu cũng được khai thác như một lợi thế trung chuyển. Song song với sân bay, Saudi Arabia phát triển Riyadh Air nhằm mở rộng mạng lưới kết nối quốc tế, qua đó hình thành một hệ sinh thái hàng không – logistics thay vì đầu tư từng công trình riêng lẻ.
Nhìn từ đây, quy mô 5.700 ha chỉ là lớp dễ nhìn thấy nhất của King Salman. Phần có ý nghĩa dài hạn hơn có thể nằm ở cách sân bay được sử dụng như một hạ tầng nền để kéo theo dòng người, dòng hàng, doanh nghiệp và các hoạt động đô thị.
? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN
King Salman gợi ra một cách nhìn đáng chú ý về mối quan hệ giữa hạ tầng và bất động sản. Sân bay không tự động làm bất động sản xung quanh tăng giá; giá trị được tạo ra khi khả năng kết nối thực sự chuyển hóa thành dòng người, việc làm, thương mại, logistics và nhu cầu sử dụng đất. Với King Salman, quy hoạch khoảng 12 km² cho hệ sinh thái hỗ trợ cho thấy quá trình đó được đặt ngay trong cấu trúc của dự án.
Vì vậy, khi đánh giá tác động của một sân bay tới bất động sản, khoảng cách tính bằng kilomet chỉ là một biến số. Những câu hỏi quan trọng hơn là sân bay phục vụ bao nhiêu người, kết nối với thành phố bằng gì, tạo ra loại hình việc làm nào và hệ sinh thái kinh tế nào thực sự hình thành xung quanh nó. King Salman là một ví dụ rất rõ về tư duy phát triển hạ tầng theo hướng đó.
TẢI BẢNG GIÁ