Mặt bằng kinh doanh tại TP.HCM liên tục bị trả lại: Điều gì đang diễn ra?

Nhiều tuyến phố và chợ truyền thống tại TP.HCM đang ghi nhận số lượng mặt bằng bỏ trống ngày càng nhiều. Trong bối cảnh sức mua giảm, chi phí vận hành tăng và thương mại điện tử phát triển mạnh, nhiều hộ kinh doanh lựa chọn thu hẹp quy mô hoặc chuyển hẳn sang bán hàng trực tuyến thay vì tiếp tục duy trì cửa hàng truyền thống.

Mặt bằng kinh doanh đồng loạt treo biển cho thuê

Khảo sát tại nhiều tuyến đường trung tâm TP.HCM như Ba Tháng Hai, Nguyễn Trãi, Hồ Văn Huê, Trần Hưng Đạo... cho thấy hàng loạt cửa hàng đã đóng cửa và treo biển "Cho thuê mặt bằng", "Sang nhượng" trong thời gian dài.

Không ít mặt bằng ở vị trí đẹp vẫn bỏ trống nhiều tháng, cửa cuốn bạc màu, bảng hiệu xuống cấp. Một số chủ nhà còn chủ động giảm giá thuê hoặc treo thêm dòng chữ "giá rẻ" để thu hút khách nhưng vẫn khó tìm được người thuê.

Hiện tượng này không chỉ xuất hiện trên các tuyến phố lớn mà còn lan rộng tới nhiều khu vực kinh doanh truyền thống.

Chi phí tăng cao khiến nhiều hộ kinh doanh phải trả mặt bằng

Sau nhiều năm kinh doanh quán cà phê và trà sữa trên đường Trần Hưng Đạo, chị Nguyễn Thị Nhi quyết định trả mặt bằng để chuyển sang mô hình bán mang đi.

Theo chị, tiền thuê mặt bằng, nhân công và các khoản chi phí vận hành đã chiếm gần hết doanh thu. Những ngày mưa hoặc lượng khách giảm, cửa hàng thậm chí phải bù lỗ để duy trì hoạt động.

Trường hợp tương tự cũng diễn ra với chị Quỳnh Đông, chủ cửa hàng đồ thể thao tại khu vực trung tâm TP.HCM. Dù hợp đồng thuê vẫn còn gần một năm, chị vẫn chấp nhận trả mặt bằng sớm để hạn chế thua lỗ.

Theo nhiều hộ kinh doanh, chỉ những dịp cao điểm như lễ hoặc Tết mới có lượng khách đáng kể, còn những ngày bình thường doanh thu không đủ trang trải chi phí.

Không chỉ phố lớn, chợ truyền thống cũng vắng khách

Xu hướng trả mặt bằng hiện cũng diễn ra tại nhiều chợ truyền thống như:

Chợ Bà Chiểu.
Chợ An Đông.
Chợ Tân Bình.
Chợ Phú Lâm.

Nhiều ki-ốt phải đóng cửa hoặc treo biển sang nhượng khi lượng khách đến chợ giảm mạnh.

Các tiểu thương cho biết có những ngày bán hàng từ sáng đến chiều nhưng hầu như không phát sinh giao dịch.

Doanh nghiệp chuyển mạnh sang bán hàng online

Theo ghi nhận, phần lớn hộ kinh doanh không rời bỏ thị trường mà chuyển sang mô hình bán hàng trực tuyến nhằm giảm chi phí.

Chị Thu Hương, kinh doanh sản phẩm mẹ và bé, cho biết đã nhiều lần chuyển địa điểm vì giá thuê mặt bằng ngày càng tăng. Hiện chị thuê một căn nhà vừa làm kho hàng vừa bán online, đồng thời tìm người thuê chung tầng trệt để chia sẻ chi phí.

Trong khi đó, anh Ngọc Sang, kinh doanh thời trang, đã trả mặt bằng từ ba năm trước để tập trung bán hàng qua Facebook, Shopee và TikTok Shop.

Theo anh, mô hình này giúp giảm hơn 50% chi phí hoạt động nhưng vẫn duy trì được lượng khách quen.

Sự thay đổi này phản ánh xu hướng tiêu dùng mới khi khách hàng ngày càng ưu tiên tìm kiếm sản phẩm trên các sàn thương mại điện tử, mạng xã hội và chỉ đến cửa hàng khi cần trải nghiệm trực tiếp hoặc mua những sản phẩm có giá trị cao.

Giá thuê giảm nhưng thị trường vẫn khó phục hồi

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong quý II/2026, giá thuê nhà phố tại TP.HCM đã giảm ở nhiều khu vực.

Cụ thể:

Quận 10 và quận 11 (cũ): giảm hơn 20%.
Quận 1 (cũ): giảm gần 9%.
Quận 4, quận 5, quận 7, Bình Thạnh và Phú Nhuận (cũ): giảm khoảng 7–16%.

Tuy nhiên, các đơn vị môi giới cho biết lượng khách thuê vẫn giảm đáng kể trong nửa đầu năm, trong khi nguồn cung mặt bằng tăng khoảng 20–30% so với cùng kỳ.

Để thu hút khách, nhiều chủ nhà phải:

Giảm tiền cọc.
Gia hạn thời gian sửa chữa.
Nới lỏng các điều khoản hợp đồng.

Dù vậy, không ít mặt bằng vẫn liên tục thay đổi khách thuê hoặc chỉ hoạt động trong thời gian ngắn rồi tiếp tục đóng cửa.

Góc nhìn Review Bất Động Sản

Việc nhiều mặt bằng kinh doanh tại TP.HCM bị trả lại không đơn thuần phản ánh vấn đề giá thuê. Thực tế cho thấy thị trường bán lẻ đang bước vào giai đoạn tái cơ cấu mạnh mẽ khi mô hình kinh doanh truyền thống chịu áp lực từ thương mại điện tử và sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng.

Đối với chủ nhà, việc giảm giá thuê có thể giúp tăng khả năng tiếp cận khách hàng nhưng chưa chắc giải quyết được bài toán nếu sức mua trên thị trường chưa phục hồi. Ngược lại, nhiều doanh nghiệp đang ưu tiên các mô hình linh hoạt như cửa hàng nhỏ kết hợp bán online hoặc showroom trải nghiệm thay vì duy trì những mặt bằng lớn với chi phí cố định cao.

Trong dài hạn, nhu cầu đối với mặt bằng bán lẻ vẫn sẽ tồn tại, nhưng tiêu chí lựa chọn sẽ thay đổi. Những vị trí có lưu lượng khách ổn định, dễ tiếp cận giao thông và phù hợp mô hình bán lẻ đa kênh sẽ có lợi thế hơn, trong khi các mặt bằng thiếu lợi thế cạnh tranh có thể tiếp tục chịu áp lực lấp đầy.

KẾT LUẬN

Làn sóng trả mặt bằng tại TP.HCM phản ánh quá trình điều chỉnh của thị trường bán lẻ trước những thay đổi về chi phí, sức mua và thói quen tiêu dùng. Trong bối cảnh bán hàng trực tuyến phát triển mạnh, việc sở hữu mặt bằng lớn không còn là lợi thế tuyệt đối. Thị trường được kỳ vọng sẽ dần ổn định khi các mô hình kinh doanh thích ứng tốt hơn với xu hướng tiêu dùng mới.