Mua trong hưng phấn, bán trong hoảng loạn: Vòng lặp đắt giá của nhà đầu tư BĐS

Một dự án không thay đổi vị trí. Pháp lý không xấu đi. Hạ tầng vẫn tiếp tục triển khai. Tiện ích thậm chí đang dần hoàn thiện.

Nhưng chủ sở hữu vẫn quyết định bán lỗ.

Tại sao?

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, sau gần hai thập kỷ làm nghề, ông đã nhiều lần chứng kiến một kịch bản: nhà đầu tư hào hứng xuống tiền khi thị trường sôi động nhưng nhanh chóng chuyển sang trạng thái lo lắng, thậm chí bán tháo khi xuất hiện những tín hiệu chưa rõ ràng.

Điều đáng chú ý là các đợt cắt lỗ mà ông quan sát thường tập trung vào hai thời điểm đặc biệt nhạy cảm: trước khi dự án bàn giao và khi chương trình hỗ trợ lãi suất kết thúc.

Đây không phải sự trùng hợp.

Cú sốc dòng tiền thường xuất hiện ngay trước bàn giao

Khi một dự án tiến gần thời điểm bàn giao, người mua có thể phải thanh toán phần giá trị còn lại của hợp đồng, thường tương đương khoảng 30–50% giá trị căn hộ.

Nếu trước đó sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, áp lực bắt đầu xuất hiện.

Khó khăn còn tăng lên khi giai đoạn ân hạn kết thúc. Khoản vay từng hưởng ưu đãi gần 0% có thể chuyển sang mức lãi suất thả nổi khoảng 10–14%/năm theo thông tin ông Trung đưa ra.

Từ chỗ gần như chưa phải chịu áp lực lãi vay, nhà đầu tư có thể phải đối mặt cùng lúc với khoản thanh toán lớn và nghĩa vụ trả nợ hàng tháng tăng mạnh.

Và đây là thời điểm một sai lầm tâm lý rất dễ xảy ra:

“Tôi không còn đủ sức giữ tài sản” bị hiểu thành “tài sản này không còn đáng để giữ”.

Theo Review Bất Động Sản, hai câu chuyện này hoàn toàn khác nhau.

Một căn hộ bán lỗ chưa chắc dự án đang mất giá trị

Một người cần tiền gấp có thể chấp nhận giảm giá để thoát hàng.

Mười người cùng chịu áp lực tài chính có thể tạo thành một nhóm giao dịch cắt lỗ.

Nhưng những giao dịch đó trước hết phản ánh trạng thái tài chính của người bán tại một thời điểm, chưa đủ để kết luận nền tảng của cả dự án đã suy yếu.

Ông Trung lấy Vinhomes Ocean Park làm ví dụ. Dự án từng xuất hiện làn sóng cắt lỗ, nhưng từ năm 2024, khi hệ thống tiện ích dần hoàn thiện và hạ tầng khu vực tiếp tục phát triển, mức giá được ghi nhận tăng khoảng 38% so với giữa năm 2023.

Tại Vinhomes Grand Park, câu chuyện được nhìn nhận tương tự. Khi tiến độ Vành đai 3 và sân bay Long Thành trở nên rõ nét hơn, tình trạng bán cắt lỗ trước đó dần đảo chiều.

Còn Vinhomes Smart City, sau giai đoạn bàn giao 2020–2023 và khoảng thời gian thị trường chững lại trong 2022–2023 khi lãi suất tăng mạnh, dự án phục hồi từ năm 2024 với tốc độ tăng trưởng bình quân được bài gốc ghi nhận khoảng 28%/năm.

Điểm chung là gì?

Tài sản không nhất thiết xấu đi cùng tốc độ với tâm lý của người sở hữu.

Bán ở đáy thanh khoản không đồng nghĩa bán ở đáy giá trị

Đây có lẽ là luận điểm đáng suy nghĩ nhất trong chia sẻ của ông Trần Quang Trung.

Một thị trường ít người mua có thể khiến thanh khoản giảm mạnh. Nhưng thanh khoản thấp và giá trị tài sản suy giảm về nền tảng là hai khái niệm khác nhau.

Với Review Bất Động Sản, trước khi cắt lỗ một tài sản, nhà đầu tư nên tách riêng hai bảng đánh giá.

Một bên là sức khỏe tài chính cá nhân: dư nợ bao nhiêu, lãi suất bao nhiêu, dòng tiền hàng tháng thế nào và có đủ khả năng giữ tài sản hay không.

Bên còn lại là sức khỏe của chính bất động sản: pháp lý, vị trí, tiến độ, hạ tầng, nhu cầu ở thực, khả năng cho thuê, chất lượng vận hành và nguồn cung cạnh tranh.

Nếu bảng thứ nhất xấu nhưng bảng thứ hai vẫn tốt, vấn đề có thể nằm ở cấu trúc tài chính, không phải tài sản.

Nhưng “cứ giữ lâu rồi giá sẽ tăng” cũng là một suy nghĩ nguy hiểm

Ở chiều ngược lại, bài viết gốc cũng đưa ra một chi tiết rất đáng lưu ý từ thị trường Hong Kong.

Sau khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997, giá nhà Hong Kong giảm liên tục và chạm đáy năm 2003, với mức giảm tích lũy khoảng 65%, có thời điểm tới 70% so với đỉnh. Hơn 105.000 chủ nhà từng rơi vào tình trạng giá trị tài sản thế chấp thấp hơn dư nợ.

Sau đáy, giá nhà phục hồi và tăng hơn gấp đôi trong khoảng 5 năm.

Nhưng để vượt lại đỉnh năm 1997 theo giá trị danh nghĩa, thị trường phải mất khoảng 20 năm.

Đó là dữ liệu khiến câu chuyện trở nên cân bằng hơn.

Không hoảng loạn bán bằng mọi giá, nhưng cũng không thể mặc định cứ giữ bất động sản đủ lâu là chắc chắn chiến thắng.

Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá lớn có thể không đủ sức chờ thị trường phục hồi.

Hà Nội và bài toán dài hạn của một đô thị 17–19 triệu dân

Bài viết còn đặt câu chuyện đầu tư vào bức tranh dài hạn của Hà Nội.

Theo những dữ liệu được nêu, Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm dự báo dân số đạt khoảng 14–15 triệu người vào năm 2035, 15–16 triệu người năm 2045 và 17–19 triệu người năm 2065.

Hà Nội đồng thời đặt mục tiêu GRDP tăng trên 11%/năm trong giai đoạn 2026–2035, đạt khoảng 200 tỷ USD năm 2035 và 640 tỷ USD năm 2045.

Không gian phát triển được định hướng với 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn và 9 trục động lực, lấy sông Hồng làm trục cảnh quan sinh thái - văn hóa chủ đạo.

Nếu những định hướng này được hiện thực hóa, câu hỏi đối với bất động sản Hà Nội không đơn giản là "giá còn tăng không?".

Một câu hỏi đáng quan tâm hơn là:

Nguồn cung bất động sản có vị trí, pháp lý, hạ tầng và khả năng sử dụng tốt liệu có theo kịp quá trình mở rộng dân số và đô thị hay không?

Review Bất Động Sản: Đừng để khoản vay quyết định thay cho giá trị tài sản

Theo Review Bất Động Sản, câu chuyện này không nên được hiểu thành lời kêu gọi nhà đầu tư “ôm hàng bằng mọi giá”.

Nếu dư nợ vượt khả năng chi trả, bán tài sản để tái cấu trúc tài chính hoàn toàn có thể là quyết định đúng.

Nếu pháp lý có vấn đề, hạ tầng không triển khai như kỳ vọng, nguồn cung cạnh tranh quá lớn hoặc giá mua ban đầu vượt xa giá trị thực, việc tiếp tục nắm giữ cũng cần được xem xét lại.

Nhưng nếu tài sản vẫn tốt mà người sở hữu buộc phải bán chỉ vì không chuẩn bị được dòng tiền, đó lại là một bài toán khác.

Bởi vậy, thời điểm cần tính khả năng chịu lãi suất 10–14% không phải khi ngân hàng bắt đầu tính mức lãi đó.

Nó phải được tính ngay trước khi ký hợp đồng mua.

Kết luận: Lợi nhuận BĐS đôi khi được quyết định trước ngày xuống tiền

Thị trường bất động sản luôn có chu kỳ, nhưng khả năng sống sót qua chu kỳ của mỗi nhà đầu tư lại khác nhau.

Một người vay vừa sức có thể chờ thêm 2–3 năm. Người vay quá sức có thể buộc phải bán sau vài tháng. Cùng sở hữu một tài sản, nhưng kết quả đầu tư hoàn toàn khác nhau.

Vì vậy, theo Review Bất Động Sản, câu hỏi trước khi xuống tiền không nên chỉ là:

“Bất động sản này có thể tăng bao nhiêu?”

Mà còn phải là:

“Nếu thị trường đi ngang 3 năm, hết hỗ trợ lãi suất và thanh khoản giảm mạnh, tôi có đủ tiền để không phải bán nó hay không?”

Trả lời được câu hỏi đó trước khi mua có thể quan trọng hơn rất nhiều so với việc cố dự đoán chính xác đỉnh và đáy của thị trường.

? Theo bạn, nhà đầu tư cắt lỗ hiện nay chủ yếu vì tài sản thực sự mất giá hay vì sử dụng đòn bẩy quá lớn và không đủ dòng tiền để đi qua chu kỳ? Hãy chia sẻ góc nhìn cùng Review Bất Động Sản.