Đề xuất đưa 5% giá trị hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai vào tài khoản bảo đảm tại ngân hàng đang tạo ra nhiều tranh luận. Cơ chế có thể cân bằng nghĩa vụ giữa người mua và chủ đầu tư, nhưng hiệu quả bảo vệ người mua phụ thuộc lớn vào thời hạn, điều kiện giải tỏa tiền và cách xử lý nếu sổ hồng bị chậm kéo dài.
Từ “người mua giữ 5%” đến “ngân hàng giữ 5%”
Một thay đổi đáng chú ý đang được Bộ Xây dựng đề xuất đối với phương thức thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo nội dung dự thảo được công bố, lần thanh toán đầu tiên vẫn không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm tiền đặt cọc. Khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận, tổng số tiền chủ đầu tư được thu không quá 95%.
Điểm mới nằm ở 5% cuối cùng. Thay vì khoản tiền tiếp tục do người mua giữ như cơ chế hiện hành, dự thảo đề xuất cho phép chuyển vào một tài khoản bảo đảm tại ngân hàng theo thỏa thuận giữa người mua và chủ đầu tư. Khoản tiền chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi điều kiện liên quan đến cấp giấy chứng nhận được đáp ứng; dự thảo cũng đề cập khả năng các bên thỏa thuận hình thức bảo đảm khác trong hợp đồng.
Nhìn ở phía doanh nghiệp, cơ chế này giải quyết một vấn đề ngược lại: chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nhưng vẫn có thể gặp khó khi thu 5% cuối cùng từ khách hàng. Khi tiền đã nằm trong một tài khoản trung gian, doanh nghiệp có cơ sở nhận phần còn lại sau khi thực hiện đúng nghĩa vụ. Vì vậy, thay đổi được đặt ra không đơn thuần để bảo vệ một phía mà nhằm thiết kế lại điểm cân bằng trong giao dịch.
Nút thắt không phải “giữ tiền ở đâu”
Tranh luận bắt đầu ở tình huống sổ hồng không được cấp đúng thời gian dự kiến. Nếu quá trình này kéo dài nhiều năm, người mua không còn trực tiếp nắm giữ 5% nhưng chủ đầu tư cũng chưa được sử dụng khoản tiền. Khi đó, câu hỏi quan trọng chuyển từ “ai giữ tiền?” sang “ai có quyền quyết định đối với tiền?”.
Các ý kiến được MarkeTimes ghi nhận cho rằng cần quy định rõ thời hạn, điều kiện ngân hàng được giải ngân, quyền đối với phần lãi và cách trả lại tiền nếu hết thời hạn mà người mua vẫn chưa nhận được giấy chứng nhận. Luật sư Nguyễn Đỉnh đề xuất hợp đồng tài khoản phong tỏa cần có thời hạn; nếu hết thời hạn mà giấy chứng nhận vẫn chưa được cấp thì hợp đồng nên được chấm dứt và trả lại gốc, lãi cho khách hàng, trừ trường hợp các bên thỏa thuận gia hạn. Đây hiện là ý kiến góp ý, không phải quy định đã được thông qua.
Một vấn đề khác cũng được VCCI nêu ra: có trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành đầy đủ điều kiện nhưng người mua lựa chọn tự thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận. Nếu pháp luật không xác định rõ thời điểm giải tỏa, khoản 5% có thể tiếp tục nằm trong tài khoản dù nghĩa vụ của doanh nghiệp thực tế đã hoàn tất.
? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN
Nếu nhìn đúng bản chất, tài khoản phong tỏa không tự động bảo vệ người mua chỉ vì tiền nằm trong ngân hàng. Giá trị của cơ chế nằm ở bộ điều kiện đi kèm: thời hạn bao lâu, ai xác nhận chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ, tiền lãi thuộc về ai và người mua có thể lấy lại tiền trong trường hợp nào.
5% vì vậy chỉ là phần nổi của câu chuyện. Một cơ chế tốt phải đồng thời tránh hai tình huống: chủ đầu tư chậm nghĩa vụ nhưng tiền của người mua bị khóa vô thời hạn; hoặc chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nhưng khách hàng vẫn có thể trì hoãn khoản thanh toán cuối cùng. Điểm cân bằng nằm ở một “đường ra” rõ ràng cho khoản tiền trong cả hai trường hợp.
TẢI BẢNG GIÁ