Sau Hà Nội và TP.HCM, dòng tiền bất động sản sẽ tìm đến đâu?

Dòng tiền không rời Hà Nội, TP.HCM – nhưng phạm vi đầu tư đang rộng hơn

Một thay đổi đáng chú ý đang xuất hiện trên bản đồ bất động sản Việt Nam: Hà Nội và TP.HCM vẫn là hai đầu tàu, nhưng không còn là hai điểm duy nhất để dòng tiền tìm kiếm cơ hội.

Theo báo cáo “Hoạch định cho một thành phố đa cực” của JLL, Việt Nam nổi bật nhờ mô hình phát triển dựa trên các hành lang liên kết. Thay vì nhìn từng thành phố hay từng tỉnh như những thị trường độc lập, giá trị đang được hình thành từ khả năng kết nối giữa nhiều địa phương thành một hệ sinh thái kinh tế lớn hơn.

Theo Review Bất Động Sản, đây là điểm đáng chú ý nhất trong nhận định của JLL.

Khi giá đất, chi phí phát triển dự án và mặt bằng bất động sản tại các đô thị trung tâm ngày càng cao, việc dòng vốn tìm kiếm những địa bàn kế cận là điều dễ hiểu. Nhưng “giá còn thấp” sẽ không đủ để một địa phương trở thành thị trường tiếp theo hút vốn.

Điều quan trọng hơn là địa phương đó nằm ở đâu trong dòng chảy của hạ tầng – công nghiệp – logistics – việc làm – dân cư và vốn đầu tư.

Tam giác Hà Nội – Bắc Ninh – Hải Phòng đáng chú ý

JLL đặc biệt đề cập đến tam giác công nghiệp phía Bắc gồm Hà Nội – Bắc Ninh – Hải Phòng và Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam gồm TP.HCM cùng các địa phương lân cận.

Đây là một cách nhìn rất khác so với tư duy đầu tư bất động sản theo địa giới hành chính.

Một dự án có thể nằm ngoài Hà Nội, nhưng nếu được kết nối hiệu quả với Thủ đô, các khu công nghiệp, trung tâm logistics và thị trường lao động lớn thì khoảng cách địa lý không còn mang ý nghĩa như trước.

Ở góc độ Review Bất Động Sản, chính sự phát triển của những hành lang này có thể tạo ra một vòng tuần hoàn:

Hạ tầng → doanh nghiệp → việc làm → dân cư → nhu cầu nhà ở và dịch vụ → bất động sản.

Nếu chuỗi này hình thành thực chất, sức cầu bất động sản sẽ có nền tảng tốt hơn nhiều so với một thị trường chỉ tăng giá dựa trên kỳ vọng.

Các tỉnh cấp hai bắt đầu bước vào cuộc chơi

Xu hướng thứ ba được JLL chỉ ra là sự trỗi dậy của các tỉnh cấp hai.

Khi chi phí tại Hà Nội và TP.HCM tăng, dòng vốn và dự án có xu hướng tìm đến những địa phương có quỹ đất lớn hơn, chi phí cạnh tranh hơn và hạ tầng kết nối đang được đầu tư mạnh.

Nhưng đây cũng là nơi nhà đầu tư cần thận trọng.

Không phải cứ thị trường tỉnh là còn dư địa. Không phải cứ có cao tốc, khu công nghiệp hay thông tin quy hoạch là giá bất động sản chắc chắn tăng.

Theo Review Bất Động Sản, nếu dòng tiền thực sự bước vào một chu kỳ dịch chuyển mới, sự phân hóa giữa các thị trường tỉnh sẽ rất lớn. Địa phương có hoạt động kinh tế thực, việc làm thực và nhu cầu ở thực sẽ khác hoàn toàn địa phương chủ yếu dựa vào dòng tiền đầu cơ.

Đà Nẵng cho thấy một hướng phát triển khác

JLL cũng lấy Đà Nẵng làm ví dụ cho quá trình tái định vị các trung tâm đô thị.

Thành phố đang được nhìn nhận theo hướng chuyển từ một thị trường chủ yếu gắn với du lịch sang trung tâm tài chính và thương mại năng động của miền Trung. Nếu quá trình này diễn ra thành công, cơ hội bất động sản cũng có thể mở rộng sang văn phòng hạng A, thương mại cao cấp và các dự án phức hợp.

Điều này cho thấy dòng tiền tương lai không nhất thiết chỉ tìm tới nơi có nhà ở tăng giá.

Mỗi đô thị có thể hình thành một câu chuyện đầu tư riêng dựa trên chức năng kinh tế mà nó đảm nhiệm.

Nhà đầu tư cần thay đổi câu hỏi

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, nhận định khách hàng của JLL đang thay đổi cách xây dựng chiến lược danh mục. Câu hỏi không còn đơn thuần là nên vào thành phố nào, mà là làm thế nào định vị trong hành lang kinh tế phía Bắc hoặc phía Nam để tối ưu chuỗi cung ứng và tiếp cận nguồn lao động.

Đây cũng là điểm Review Bất Động Sản cho rằng nhà đầu tư cá nhân nên lưu ý.

Thay vì hỏi:

“Tỉnh nào sẽ tăng giá tiếp theo?”

Có lẽ nên hỏi:

“Địa phương này giữ vai trò gì trong hành lang kinh tế và dòng người, việc làm, hạ tầng có thực sự dịch chuyển tới đây hay không?”

Hai câu hỏi nghe khá giống nhau nhưng có thể dẫn tới hai quyết định đầu tư hoàn toàn khác nhau.

Việt Nam đang hình thành một bản đồ bất động sản đa cực

Trong bức tranh Đông Nam Á, JLL đánh giá lợi thế nổi bật của Việt Nam nằm ở công nghiệp – logistics và chiến lược hành lang kinh tế. Các siêu vùng kinh tế của Việt Nam được đặt trong tương quan với những mô hình lớn trong khu vực như trục Johor–Singapore hay Hành lang kinh tế phía Đông của Thái Lan.

Ông Michael Glancy, Giám đốc Điều hành khu vực Đông Nam Á của JLL, cũng nhấn mạnh rằng bài toán hiện nay không chỉ là lựa chọn thị trường, mà phải hiểu thị trường đó nằm ở đâu trong hệ sinh thái gồm chính sách, hạ tầng, con người và dòng vốn.

Kết luận từ Review Bất Động Sản

Theo Review Bất Động Sản, nhận định của JLL không nên được hiểu đơn giản rằng “dòng tiền sắp rời Hà Nội và TP.HCM để đổ về tỉnh”.

Một cách chính xác hơn, phạm vi của hai thị trường đầu tàu đang được mở rộng theo các hành lang kinh tế.

Những địa phương hưởng lợi lớn có thể không phải nơi tạo ra câu chuyện tăng giá hấp dẫn nhất trên truyền thông, mà là nơi hội tụ được nhiều nhất các yếu tố: hạ tầng thật, công nghiệp thật, việc làm thật, dân cư thật và nhu cầu bất động sản thật.

Trong chu kỳ mới, câu hỏi quan trọng vì thế có thể không còn là “mua ở tỉnh nào?”, mà là “mua ở mắt xích nào của dòng chảy kinh tế đang hình thành?”

Bạn đang đánh giá thị trường nào có khả năng trở thành điểm đến tiếp theo của dòng tiền sau Hà Nội và TP.HCM? Hãy theo dõi Review Bất Động Sản để cùng đọc dữ liệu, phân tích hạ tầng và nhìn thị trường từ giá trị thực thay vì chỉ chạy theo những cơn sóng ngắn hạn.