Lãi suất tăng, giá nhà vẫn neo cao, người trẻ chọn thuê thay vì mua

Sở hữu nhà vẫn là mục tiêu của nhiều gia đình trẻ, nhưng khoảng cách giữa thu nhập và giá bất động sản ngày càng lớn đang khiến kế hoạch an cư phải lùi lại. Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng trở lại, nhiều người chấp nhận tiếp tục thuê để duy trì sự an toàn tài chính và linh hoạt trong cuộc sống.

Trường hợp của vợ chồng anh Minh và chị Lan tại Hà Nội là một ví dụ điển hình. Dù đã có khoản tích lũy khoảng 3,5 tỷ đồng, gia đình vẫn chưa quyết định mua nhà bởi số tiền phải vay thêm và áp lực trả nợ hàng tháng quá lớn.

Tích lũy 3,5 tỷ đồng vẫn chưa dám mua căn hộ

Anh Minh, 32 tuổi, là kỹ sư xây dựng; chị Lan, 30 tuổi, làm trong lĩnh vực marketing. Hai vợ chồng đang thuê một căn hộ rộng 65 m² tại khu vực quận Hoàng Mai, Hà Nội, để sinh sống cùng con trai 3 tuổi.

Tổng thu nhập của gia đình khoảng 40 triệu đồng mỗi tháng. Trong đó, tiền thuê nhà khoảng 10 triệu đồng, tiền học của con gần 4 triệu đồng, chưa tính các khoản ăn uống, đi lại, y tế và sinh hoạt khác. Sau khi trừ chi phí, gia đình tiết kiệm được khoảng 8-10 triệu đồng mỗi tháng.

Sau hơn 5 năm kết hôn, vợ chồng anh Minh đã tích lũy khoảng 3,5 tỷ đồng và từng dự định mua căn hộ đầu tiên. Tuy nhiên, những căn hộ hai phòng ngủ từng có giá khoảng 3 tỷ đồng cách đây vài năm hiện đã tăng lên khoảng 5 tỷ đồng.

Để mua nhà ở thời điểm này, gia đình cần vay thêm khoảng 1,5 tỷ đồng. Dù khoản vay chỉ tương đương 30% giá trị căn hộ, áp lực tài chính vẫn rất lớn.

Với lãi suất thả nổi phổ biến 10-13%/năm sau thời gian ưu đãi, khoản vay 1,5 tỷ đồng trong 20 năm có thể khiến gia đình phải trả cả gốc và lãi khoảng 15-20 triệu đồng mỗi tháng. Con số này tương đương gần một nửa tổng thu nhập của hai vợ chồng.

Theo anh Minh, rủi ro không chỉ nằm ở khoản trả nợ cố định mà còn đến từ khả năng lãi suất tiếp tục biến động. Chỉ cần một người bị giảm thu nhập hoặc gia đình phát sinh chi phí lớn do ốm đau, học hành của con, toàn bộ kế hoạch tài chính có thể bị đảo lộn.

Vì vậy, hai vợ chồng quyết định tiếp tục thuê nhà để giảm bớt áp lực và chờ thêm cơ hội phù hợp.

Lãi suất vay bất động sản phổ biến 12-14%/năm

Quyết định của gia đình anh Minh diễn ra trong bối cảnh lãi suất vay mua bất động sản đang tăng trở lại.

Báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm 2026 của Viện Nghiên cứu Đất Xanh Services cho thấy lãi suất vay bất động sản phổ biến ở mức 12-14%/năm.

Đáng chú ý, tại một số ngân hàng, lãi suất thả nổi đã lên tới 16,5%/năm. Trong khi đó, cùng kỳ năm trước, mức lãi suất này chỉ dao động khoảng 6,5-7%/năm.

Như vậy, chi phí vốn đối với một số khoản vay thả nổi đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp khoảng 2,5 lần. Điều này tạo áp lực đặc biệt lớn đối với người mua nhà sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trong khi lãi suất tăng mạnh, giá bất động sản lại không giảm tương ứng.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, trong 6 tháng đầu năm:

• Giá rao bán nhà riêng giảm khoảng 6%.
• Giá biệt thự giảm khoảng 6%.
• Giá nhà mặt phố giảm khoảng 3%.
• Giá đất nền giảm khoảng 2%.
• Giá chung cư gần như đi ngang, mức biến động khoảng 0%.

Mức điều chỉnh này được đánh giá là không đáng kể nếu so với đà tăng giá mạnh của thị trường trong những năm trước. Vì vậy, người mua nhà vẫn phải đối mặt cùng lúc với hai áp lực: giá tài sản cao và chi phí vay lớn.

Khoản vay mua nhà có thể chiếm hơn nửa thu nhập

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, với một khoản vay khoảng 1,5-2 tỷ đồng, người mua có thể phải trả cả gốc và lãi từ 25-60 triệu đồng mỗi tháng, tùy thời hạn, phương thức trả nợ và mức lãi suất.

Khoản tiền này có thể cao gấp 5-10 lần chi phí thuê một căn nhà phù hợp.

Với nhiều gia đình trẻ có thu nhập trung bình, việc dành hơn một nửa thu nhập hàng tháng để trả nợ nhà đồng nghĩa với việc phải thu hẹp mạnh chi tiêu cho giáo dục, chăm sóc sức khỏe, nghỉ ngơi, dự phòng tài chính và các nhu cầu thiết yếu khác.

Đây là nguyên nhân khiến nhiều người dù có nhu cầu ở thực vẫn không vội xuống tiền. Thay vào đó, họ lựa chọn thuê nhà trong thời gian dài hơn để hạn chế rủi ro.

58% người trẻ Hà Nội thuê nhà vì chưa đủ khả năng mua

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy khoảng 58% người trẻ tại Hà Nội đang lựa chọn thuê nhà vì chưa đủ khả năng sở hữu bất động sản.

Đơn vị này dự báo tỷ lệ thuê nhà có thể tiếp tục tăng lên 60%, 70%, thậm chí 80% nếu giá nhà vẫn neo cao và thu nhập không cải thiện tương ứng.

Hơn 41% người thuê được khảo sát cho biết họ chưa đủ khả năng tài chính để mua nhà, không muốn chịu áp lực từ khoản vay kéo dài nhiều năm và nhận thấy tổng chi phí thuê thấp hơn đáng kể so với tiền lãi ngân hàng.

Tâm lý thuê nhà vì thế không còn chỉ là một giải pháp ngắn hạn. Với một bộ phận người trẻ, đây đang dần trở thành lựa chọn tài chính có chủ đích.

Hơn 60% người dưới 35 tuổi ưu tiên thuê nhà

Nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng ghi nhận hơn 60% người dưới 35 tuổi tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng ưu tiên thuê nhà.

Người trẻ lựa chọn thuê không chỉ vì chưa đủ tiền mua mà còn muốn duy trì sự linh hoạt về nơi ở, công việc và chất lượng sống. Việc thuê nhà giúp họ dễ dàng chuyển đến khu vực thuận tiện hơn khi thay đổi công việc, lập gia đình hoặc có nhu cầu học tập, chăm sóc con cái.

Trong bối cảnh giá nhà tăng nhanh, nhiều người cho rằng việc gánh một khoản vay kéo dài từ 15 đến 25 năm có thể làm giảm đáng kể khả năng ứng phó với những biến động trong cuộc sống.

Giá căn hộ tăng tới 72% trong 5 năm

Theo VARS, trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ tại ba thị trường lớn đều tăng mạnh:

• Hà Nội tăng khoảng 72%.
• TP.HCM tăng khoảng 50%.
• Đà Nẵng tăng khoảng 34%.

Trong khi đó, thu nhập bình quân chỉ tăng khoảng 6-10% mỗi năm và phổ biến trong khoảng 6,8-8,9 triệu đồng mỗi tháng.

Tốc độ tăng giá nhà vượt xa tăng trưởng thu nhập khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng thu hẹp, đặc biệt đối với lao động trẻ chưa có nhiều tài sản tích lũy hoặc sự hỗ trợ từ gia đình.

Theo dữ liệu được nêu trong khảo sát, với GDP bình quân đầu người năm 2024 khoảng 9,5 triệu đồng mỗi tháng, một người từ 25 đến 40 tuổi có thể phải mất khoảng 26 năm tích lũy mới đủ tiền mua một căn hộ 60 m² trị giá khoảng 3 tỷ đồng. Phép tính này dựa trên giả định lãi suất tiết kiệm ở mức 4,5%/năm và chưa tính đầy đủ các chi phí sinh hoạt trong suốt quá trình tích lũy.

Nhu cầu sở hữu nhà vẫn còn rất lớn

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định nhu cầu ở thực vẫn là nền tảng của thị trường.

Việc nhiều người đang thuê nhà vẫn mong muốn sở hữu một căn nhà riêng cho thấy nhu cầu không hề biến mất. Vấn đề nằm ở chỗ khả năng tiếp cận nhà ở đang ngày càng khó khăn khi giá bán tăng nhanh hơn thu nhập và chi phí tín dụng duy trì ở mức cao.

Nói cách khác, tỷ lệ thuê nhà tăng không nhất thiết phản ánh người trẻ không còn muốn mua. Phần lớn chỉ đang trì hoãn quyết định cho đến khi có mức giá, lãi suất và chính sách thanh toán phù hợp hơn.

Nhà cho thuê cần trở thành một phần của chính sách nhà ở

Theo các chuyên gia, mục tiêu của chính sách nhà ở không nhất thiết là mọi người đều phải sở hữu bất động sản. Điều quan trọng hơn là người dân được tiếp cận chỗ ở an toàn, ổn định và phù hợp với khả năng chi trả.

Tại nhiều quốc gia phát triển, nhà ở cho thuê được xem là một bộ phận quan trọng của hệ thống an sinh xã hội. Thị trường cho thuê chuyên nghiệp giúp người dân có thêm lựa chọn thay vì phải vay quá khả năng để mua nhà.

Ở Việt Nam, phát triển nhà cho thuê dài hạn, nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội có thể góp phần giải quyết nhu cầu của người trẻ, công nhân, lao động nhập cư và nhóm thu nhập trung bình.

Cả nước có 875 dự án nhà ở xã hội đang triển khai

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 875 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, với tổng quy mô 771.971 căn.

Số dự án đã hoàn thành, khởi công hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2026 tương đương khoảng 77% mục tiêu của Đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030.

Song song với việc phát triển nhà ở xã hội để bán, Chính phủ và Bộ Xây dựng đang thúc đẩy các cơ chế phát triển nhà cho thuê và nhà ở thương mại có giá phù hợp.

Các địa phương được yêu cầu bố trí quỹ đất, đồng thời dành một tỷ lệ diện tích nhất định trong các dự án nhà ở xã hội để phát triển sản phẩm cho thuê.

Đối với những gia đình trẻ như vợ chồng anh Minh, đây là tín hiệu mang lại thêm hy vọng về khả năng tiếp cận một chỗ ở ổn định với mức giá phù hợp hơn.

Góc nhìn Review Bất Động Sản

Xu hướng người trẻ chọn thuê nhà không đơn thuần xuất phát từ sự thay đổi trong quan niệm sở hữu. Đây chủ yếu là phản ứng tài chính trước khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà, thu nhập và lãi suất vay.

Khi một khoản trả góp có thể chiếm từ 40% đến hơn 50% thu nhập hàng tháng, quyết định tiếp tục thuê nhà là cách nhiều gia đình bảo vệ dòng tiền, duy trì quỹ dự phòng và hạn chế nguy cơ mất cân đối tài chính dài hạn.

Tuy nhiên, thị trường cho thuê hiện nay vẫn còn phân tán, chất lượng sản phẩm không đồng đều và thiếu những hợp đồng dài hạn đủ ổn định. Để thuê nhà thực sự trở thành một lựa chọn bền vững, cần phát triển thêm các dự án cho thuê chuyên nghiệp, minh bạch về giá, chất lượng và quyền lợi của người thuê.

Về phía thị trường mua bán, thanh khoản chỉ có thể cải thiện rõ rệt khi giá nhà, lãi suất và tiến độ thanh toán quay về mức phù hợp hơn với thu nhập thực tế. Các chính sách hỗ trợ lãi suất sẽ có tác dụng nhất định, nhưng giải pháp lâu dài vẫn là tăng nguồn cung vừa túi tiền và rút ngắn khoảng cách giữa giá nhà với thu nhập.

Kết luận

Lãi suất vay tăng trong khi giá nhà vẫn neo cao đang khiến nhiều người trẻ tạm gác kế hoạch sở hữu nhà và tiếp tục lựa chọn đi thuê. Với khoản vay có thể ngốn hơn nửa thu nhập mỗi tháng, việc không vội xuống tiền là quyết định thận trọng của nhiều gia đình.

Xu hướng này cho thấy thị trường nhà ở cần được phát triển theo hướng đa dạng hơn, không chỉ tập trung vào sản phẩm để bán mà còn phải mở rộng nhà ở xã hội, nhà thương mại giá phù hợp và nhà cho thuê dài hạn. Khi người dân có nhiều lựa chọn tương ứng với khả năng chi trả, áp lực an cư mới có thể từng bước được giải quyết.