Chống đầu cơ, găm đất bỏ hoang: Khi “ôm đất chờ tăng giá” có thể trở nên đắt đỏ hơn

Khi đất bỏ hoang trở thành một vấn đề cần xử lý bằng công cụ kinh tế

Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương đặt ra yêu cầu tiếp tục hoàn thiện chính sách quản lý, sử dụng đất trong giai đoạn mới.

Một trong những nội dung đáng chú ý là định hướng nghiên cứu chính sách tài chính, thuế với lộ trình phù hợp nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả; khắc phục tình trạng đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng, đầu cơ và găm giữ đất.

Xa hơn, chính sách được định hướng theo hướng làm cho hành vi găm giữ đất nhưng không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích có được từ đầu cơ, đồng thời nghiên cứu điều tiết địa tô chênh lệch và mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng.

Đây là chi tiết rất đáng chú ý.

Bởi một trong những động lực của đầu cơ đất đai nằm ở một bài toán khá đơn giản:

Nếu chi phí giữ đất thấp hơn mức tăng giá kỳ vọng, người sở hữu có động lực tiếp tục giữ.

Và nếu đất càng để lâu càng tăng giá trong khi chi phí nắm giữ không đáng kể, việc đưa đất vào khai thác chưa chắc đã là lựa chọn hấp dẫn nhất.

Chính sách mới đang đặt vấn đề thay đổi phương trình này.

Từ “giữ đất chờ tăng giá” sang bài toán chi phí nắm giữ

Hãy hình dung một thửa đất hoặc dự án chưa được đưa vào khai thác.

Nếu chi phí để tiếp tục nắm giữ thấp, chủ thể sở hữu có thể lựa chọn chờ đợi.

Nhưng nếu đất bỏ hoang phải chịu chi phí tài chính cao hơn, bài toán kinh tế thay đổi:

GIỮ ĐẤT KHÔNG SỬ DỤNG
↓
CHI PHÍ NẮM GIỮ TĂNG
↓
LỢI ÍCH CỦA VIỆC CHỜ TĂNG GIÁ GIẢM
↓
TĂNG ĐỘNG LỰC ĐƯA ĐẤT VÀO KHAI THÁC

Đây có lẽ là điểm đáng quan tâm nhất dưới góc nhìn thị trường.

Công cụ thuế lúc này không chỉ nhằm tạo thêm nguồn thu ngân sách.

Nó còn có thể trở thành một cơ chế thay đổi hành vi sử dụng đất.

Nhưng không phải cứ đất chưa triển khai là do chủ đầu tư “găm đất”

Đây lại là phần cần hết sức thận trọng.

PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, cho rằng cần xác định chính xác nguyên nhân dẫn đến tình trạng đất bỏ hoang.

Nếu nguyên nhân thuộc về chủ đầu tư, công cụ thuế có thể tạo sức ép kinh tế để doanh nghiệp chủ động giải quyết khó khăn và đưa đất vào sử dụng.

Nhưng nếu dự án chưa thể triển khai vì vướng mắc thể chế hoặc thủ tục, bài toán lại khác. Khi đó, bên cạnh công cụ kinh tế, cơ quan quản lý cần phân loại nguyên nhân và tháo gỡ những tồn đọng liên quan.

Nói cách khác:

ĐẤT CHƯA ĐƯỢC SỬ DỤNG ≠ LUÔN LUÔN LÀ ĐẦU CƠ.

Có ít nhất hai tình huống cần tách biệt:

Chủ thể có khả năng triển khai nhưng cố tình găm giữ để chờ hưởng lợi từ tăng giá đất.

Và:

Chủ thể muốn triển khai nhưng dự án đang mắc thủ tục, pháp lý hoặc những vấn đề khách quan khác.

Nếu không phân loại được hai trường hợp này, một chính sách thuế dù mục tiêu đúng vẫn có nguy cơ tạo thêm chi phí cho những dự án vốn đang cần được tháo gỡ.

Bài toán khó hơn thuế: Làm sao biết đất nào đang thực sự bị bỏ hoang?

Muốn đánh thuế chính xác, trước hết phải trả lời được hàng loạt câu hỏi:

Thửa đất nằm ở đâu?

Ai đang có quyền sử dụng?

Tình trạng pháp lý hiện tại thế nào?

Đất đã được đưa vào sử dụng hay chưa?

Nếu chưa, nguyên nhân do chủ thể sử dụng đất hay do vướng mắc khách quan?

Ai là người phải thực hiện nghĩa vụ tài chính?

Đó là lý do dữ liệu đất đai trở thành nền móng của chính sách.

Theo phân tích của PGS.TS Trần Kim Chung, câu chuyện quay trở lại việc định danh từng thửa đất, quyền sử dụng, giấy chứng nhận và chủ thể chịu trách nhiệm; dữ liệu cần được đặt trong tổng thể quá trình chuyển đổi số và bảo đảm yêu cầu “đúng - đủ - sạch - sống”.

Nếu dữ liệu không đủ chính xác, việc xác định đâu là đất bỏ hoang thực sự và đâu là dự án đang mắc thủ tục sẽ rất khó.

Điều tiết địa tô chênh lệch: câu chuyện không chỉ nằm ở đất bỏ hoang

Một nội dung khác cũng đáng chú ý là định hướng nghiên cứu chính sách điều tiết địa tô chênh lệch đối với thặng dư trong kinh doanh bất động sản.

Về bản chất, giá trị đất có thể tăng lên không chỉ nhờ hoạt động của người sử dụng đất.

Một tuyến đường mới, cây cầu, tuyến metro, thay đổi quy hoạch hay việc Nhà nước đầu tư hạ tầng có thể làm thay đổi đáng kể khả năng tiếp cận và giá trị kinh tế của một khu vực.

Khi giá trị tăng lên chủ yếu nhờ những yếu tố bên ngoài hoạt động đầu tư trực tiếp của người sở hữu, câu hỏi chính sách được đặt ra là:

Phần giá trị tăng thêm đó nên được phân bổ như thế nào giữa Nhà nước, cộng đồng và chủ thể sử dụng đất?

Đây là câu chuyện phức tạp hơn nhiều so với việc đơn thuần “đánh thuế người có nhiều đất”.

Ai có thể chịu tác động nếu chính sách được thể chế hóa?

Nếu các định hướng này sau này được cụ thể hóa thành quy định pháp luật, mức độ tác động sẽ phụ thuộc rất lớn vào thiết kế chính sách cuối cùng.

Tuy nhiên, xét về cơ chế kinh tế, nhóm chịu ảnh hưởng rõ nhất có thể là những chủ thể sở hữu hoặc kiểm soát quỹ đất nhưng kéo dài thời gian không đưa tài sản vào khai thác mà không có lý do chính đáng.

Ngược lại, chính sách nếu thiết kế tốt có thể tạo động lực để đất được:

đưa vào sản xuất → phát triển dự án → tạo nhà ở → tạo việc làm → tạo hoạt động kinh tế.

Khi nguồn tài nguyên hữu hạn được đưa vào sử dụng hiệu quả hơn, lợi ích không chỉ nằm ở nguồn thu thuế mà còn ở giá trị kinh tế phát sinh trên chính khu đất đó.

Góc nhìn Review Bất Động Sản: Thay đổi đáng quan tâm nhất có thể là “chi phí để chờ”

Trong nhiều năm, một chiến lược quen thuộc trên thị trường bất động sản là:

Mua đất → giữ đất → chờ hạ tầng/quy hoạch → chờ giá tăng.

Điểm đáng theo dõi của định hướng chính sách lần này nằm ở khả năng tác động trực tiếp vào mắt xích “giữ đất”.

Nếu việc sở hữu đất nhưng không đưa vào sử dụng phát sinh chi phí đủ lớn, nhà đầu tư sẽ phải tính thêm một biến số:

Giá đất phải tăng bao nhiêu mới bù được chi phí nắm giữ?

Khi đó, quyết định mua bất động sản sẽ không chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Khả năng khai thác, dòng tiền, nhu cầu sử dụng thực và hiệu quả của tài sản có thể trở nên quan trọng hơn.

Về dài hạn, nếu được thiết kế hợp lý, đây có thể là một bước dịch chuyển từ tư duy:

“Mua gì để chờ tăng giá?”

sang:

“Tài sản này tạo ra giá trị gì trong thời gian mình sở hữu?”

Đó mới là thay đổi đáng quan tâm với thị trường bất động sản.

Nhưng cần nhớ: chưa có một “mức thuế đất bỏ hoang” cụ thể

Đây là điểm người đọc cần đặc biệt lưu ý.

Nghị quyết 21-NQ/TW đưa ra định hướng nghiên cứu, xây dựng chính sách tài chính và thuế với lộ trình phù hợp. Hiện không nên diễn giải nội dung này thành việc đã có một sắc thuế cụ thể với mức thu, đối tượng và thời điểm áp dụng xác định.

Từ chủ trương đến khi thực thi còn phải giải quyết nhiều vấn đề:

xác định thế nào là đất bỏ hoang; thời gian bao lâu được coi là chậm sử dụng; trường hợp nào được miễn hoặc loại trừ; xác định nguyên nhân khách quan và chủ quan; cơ sở tính thuế; và đặc biệt là dữ liệu để xác định đúng đối tượng.

Vì vậy:

NGHIÊN CỨU CHÍNH SÁCH THUẾ ≠ THUẾ ĐÃ ĐƯỢC ÁP DỤNG.

Kết luận

Điều đáng chú ý của Nghị quyết 21-NQ/TW không chỉ nằm ở cụm từ “thuế cao hơn với đất bỏ hoang”.

Câu chuyện lớn hơn là một nguyên tắc đang được đặt ra:

Đất đai là nguồn lực hữu hạn. Việc nắm giữ nhưng không đưa vào sử dụng không nên luôn là một lựa chọn có chi phí thấp.

Nếu nguyên tắc này được thể chế hóa bằng một hệ thống thuế hợp lý, đi cùng dữ liệu đất đai chính xác và cơ chế phân loại đúng nguyên nhân dự án chậm triển khai, nó có thể tác động đáng kể đến hành vi của cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư.

Và với Review Bất Động Sản, câu hỏi đáng theo dõi tiếp theo không phải:

“Thuế sẽ cao đến đâu?”

mà là:

“Chính sách sẽ phân biệt như thế nào giữa đầu cơ găm đất và những dự án thực sự đang bị mắc kẹt bởi thủ tục?”

Đó mới là điểm quyết định chính sách có vừa chống lãng phí đất đai, vừa không tạo thêm nút thắt cho thị trường hay không.