Khoảng 4.700 giao dịch: thanh khoản tiếp tục đi xuống

Theo dữ liệu One Mount, thị trường thổ cư Hà Nội ghi nhận khoảng 4.700 giao dịch trong quý 2/2026, giảm 23% so với quý 1 và thấp hơn 64% so với cùng kỳ năm 2025.

Con số này đáng chú ý bởi theo nguồn, quý 2 thông thường là giai đoạn giao dịch sôi động hơn quý 1.

Nhưng năm nay diễn biến lại theo chiều ngược lại.

Thanh khoản không chỉ giảm tại một vài điểm nóng mà suy giảm ở tất cả các khu vực được thống kê:

Khu Tây: giảm 70% so với cùng kỳ.
Nội thành: giảm 66%.
Khu Đông: giảm 61%.

Điều này cho thấy vấn đề hiện tại không đơn thuần nằm ở một vài địa bàn riêng lẻ.

Nhưng giao dịch không biến mất hoàn toàn

Một dữ kiện khác khá thú vị xuất hiện khi nhìn vào cơ cấu giao dịch thay vì chỉ nhìn tổng lượng giao dịch.

Khu Bắc đang chiếm 27% tổng giao dịch thổ cư Hà Nội, cao nhất thị trường.

Tiếp theo là:

Nội thành: 25%
Khu Đông: 22%
Khu Tây: 22%

Đáng chú ý, thanh khoản khu Bắc chủ yếu được hỗ trợ bởi các xã thuộc huyện Đông Anh cũ.

Theo One Mount, 12 phường/xã có lượng giao dịch lớn nhất đã chiếm khoảng 50% tổng giao dịch toàn thị trường. Trong số này, 9/12 địa bàn nằm ở khu vực ven Hà Nội, bao gồm các địa bàn thuộc Đông Anh cũ, Đan Phượng cũ và Gia Lâm cũ.

Riêng 4 xã thuộc huyện Đông Anh cũ nằm trong nhóm ghi nhận lượng giao dịch cao nhất.

Như vậy, tiền không hoàn toàn rời khỏi thị trường thổ cư.

Nó đang trở nên chọn lọc hơn.

Vì sao ven đô vẫn còn giao dịch?

Theo nguồn, các khu vực ven đô còn một số lợi thế: quỹ đất, mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn và kỳ vọng hưởng lợi từ hạ tầng, quy hoạch trong dài hạn.

Một số địa bàn ngoài lõi trung tâm như Bồ Đề, Việt Hưng, Long Biên, Yên Nghĩa, Hoàng Mai và Lĩnh Nam vẫn nằm trong nhóm có thanh khoản dẫn đầu từng khu vực.

Điểm chung đáng chú ý là mặt bằng giá thấp hơn lõi trung tâm và vẫn tồn tại nhu cầu ở thực.

Nhưng điều đó không đồng nghĩa các khu vực này đang tăng trưởng mạnh.

Thanh khoản tại tất cả những địa bàn nói trên vẫn giảm so với cùng kỳ năm trước, với mức giảm dao động từ 27% đến 83%.

Đây là khác biệt rất quan trọng:

“Có thanh khoản tốt hơn khu vực khác” ≠ “thanh khoản đang tăng”.

Khi quy hoạch không còn chỉ tạo kỳ vọng

Trong những giai đoạn thị trường tích cực, thông tin về một tuyến đường, cây cầu hay quy hoạch mới thường tạo ra một phản ứng quen thuộc:

Có quy hoạch → kỳ vọng hạ tầng → kỳ vọng tăng giá → mua trước để đón đầu.

Nhưng nguồn dữ liệu lần này cho thấy một diễn biến khác.

Theo One Mount, hoạt động quy hoạch, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất trên diện rộng đang làm gia tăng tâm lý e ngại của người mua thổ cư.

Điều từng được nhìn như một catalyst tăng giá giờ đồng thời có thể được nhìn dưới góc độ rủi ro tài sản.

Người mua phải đặt thêm câu hỏi:

Thửa đất có nằm trong quy hoạch không?

Có liên quan chỉ giới đường đỏ không?

Có khả năng bị thu hồi không?

Thông tin hiện tại đã đủ rõ chưa?

Giá mua đã phản ánh quá nhiều kỳ vọng tương lai hay chưa?

Khi những câu hỏi đó chưa có câu trả lời đủ chắc chắn, trì hoãn quyết định trở thành một lựa chọn hợp lý hơn.

Từ “mua đón quy hoạch” sang “chờ quy hoạch rõ hơn”

Đây có lẽ là thay đổi đáng chú ý nhất của thị trường thổ cư Hà Nội hiện tại.

Trước đây, một bộ phận nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận rủi ro để mua trước khi quy hoạch hoặc hạ tầng hoàn thiện.

Lợi nhuận kỳ vọng chính là phần thưởng cho việc chấp nhận sự không chắc chắn đó.

Nhưng khi giá đã lên cao, chi phí vốn lớn hơn và phạm vi thông tin quy hoạch/GPMB rộng hơn, phương trình rủi ro - lợi nhuận thay đổi.

Quy hoạch càng chưa rõ → biên an toàn càng phải lớn.

Nếu mức giá người bán đưa ra vẫn dựa trên kỳ vọng tương lai trong khi người mua phải chịu thêm rủi ro pháp lý, quy hoạch và chi phí vốn, giao dịch rất dễ rơi vào trạng thái:

Người bán chưa muốn giảm – người mua chưa muốn xuống tiền.

Thanh khoản vì vậy có thể giảm trước cả khi giá điều chỉnh rõ rệt.

Vì sao khu Đông và khu Tây chịu áp lực lớn?

Theo nguồn, bên cạnh tâm lý e ngại quy hoạch và giải phóng mặt bằng, giá thổ cư tại hai khu vực này đã neo cao trong nhiều năm.

Điều đó khiến lợi thế về khả năng tiếp cận giá suy giảm.

Đây là một điểm đáng suy nghĩ.

Một tài sản có thể vẫn nằm tại khu vực có câu chuyện hạ tầng tốt, nhưng khi giá hiện tại đã phản ánh quá nhiều kỳ vọng tương lai, người mua mới sẽ cần một lý do mạnh hơn để tiếp tục trả giá cao.

Trong khi đó, người mua ở thực lại bị giới hạn bởi khả năng tài chính.

Hai lực này cùng xuất hiện sẽ tác động trực tiếp tới thanh khoản.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Điều Review Bất Động Sản quan tâm nhất trong báo cáo này không phải việc thổ cư Hà Nội giảm 64% giao dịch.

Mà là một thay đổi trong cách thị trường phản ứng với hai chữ “quy hoạch”.

Trước đây:

Quy hoạch → cơ hội.

Hiện tại, với một bộ phận người mua:

Quy hoạch → phải kiểm tra rủi ro trước khi nghĩ đến cơ hội.

Đây có thể là dấu hiệu của một thị trường thận trọng hơn.

Và điều này không hẳn tiêu cực.

Một thị trường mà người mua bắt đầu yêu cầu pháp lý rõ – quy hoạch rõ – giá hợp lý – nhu cầu thật sẽ khác đáng kể với một thị trường chỉ cần nghe thông tin đường, cầu hay quy hoạch là dòng tiền lập tức chạy theo.

⚠️ Nhưng cần nhớ

Có quy hoạch ≠ đất chắc chắn tăng giá.

Và ngược lại:

Có thông tin GPMB ≠ mọi bất động sản trong khu vực đều gặp rủi ro.

Rủi ro phải được xem xét đến từng vị trí, từng thửa đất và hồ sơ quy hoạch cụ thể.

Với người mua thổ cư thời điểm này, có lẽ 5 câu hỏi quan trọng hơn câu “đất này có tăng không?” là:

Pháp lý thế nào?
Quy hoạch thế nào?
Nhu cầu sử dụng thực ở đâu?
Giá hiện tại đã phản ánh bao nhiêu kỳ vọng?
Nếu thị trường đi ngang 2–3 năm, mình có vẫn muốn sở hữu tài sản này không?

2027 có thể là điểm thay đổi?

Theo dự báo One Mount được nguồn dẫn lại, tổng lượng giao dịch thổ cư Hà Nội năm 2026 có thể giảm khoảng 40–50% so với năm 2025.

Triển vọng được kỳ vọng cải thiện hơn trong năm 2027 nếu thông tin quy hoạch trở nên rõ ràng hơn và mặt bằng giá hạ nhiệt.

Nhưng đây là dự báo, không phải kết quả chắc chắn.

Vì vậy, thay vì cố đoán chính xác đáy của thị trường, điều đáng theo dõi hơn trong những quý tới có thể là:

Thanh khoản có ngừng giảm không?

Khoảng cách kỳ vọng giữa người mua và người bán có thu hẹp không?

Và quan trọng nhất: khi quy hoạch rõ hơn, dòng tiền có quay trở lại hay không?